광교중흥아파트 시세 분석

실거래·전세가율로 본 광교 대표 단지의 현재 위치

 

광교 신도시는 수원권에서 가장 상징적인 주거 지역 중 하나다.
그중에서도 광교중흥아파트(중흥 S-클래스)는 초고층 스카이라인과 대단지 규모를 갖춘 광교의 대표 단지로 평가받는다.

 

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광교중흥아파트 단지 개요와 입지 특성

광교중흥아파트는
경기도 수원시 영통구 원천동, 광교호수공원 인근에 위치한 대단지 아파트다.
2019년 5월 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며,
총 2,231세대, 최고 49층 규모로 광교 내에서도 상징성이 크다.

세대당 주차 대수는 약 1.57대로 여유 있는 편이고,
지역난방과 열병합 시스템을 적용해 주거 편의성도 높은 편이다.
무엇보다 광교호수공원과 가까운 입지는
실거주 선호도를 꾸준히 지지하는 핵심 요소로 작용하고 있다.

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광교중흥아파트 매매 시세와 실거래 흐름

2026년 1월 기준 KB부동산 시세에 따르면,
광교중흥아파트 전용 84㎡(국민평형)의 매매 시세는
하위 평균 약 15억 원대, 일반 평균 16억 원 중반, 상위 평균은 16억 후반대로 형성돼 있다.

국토교통부 실거래 자료를 살펴보면
2025년 하반기 기준 실거래는 주로 16억 원 전후에서 반복적으로 이루어지고 있다.
층수나 동에 따라 편차는 존재하지만,
가격대 자체는 급등이나 급락 없이 비교적 안정적인 흐름을 보인다.

이는 광교중흥아파트가
단기 시세 변동보다는 이미 형성된 가격 레벨을 유지하는 국면에 들어와 있음을 시사한다.

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전세 시세와 전세가율로 본 시장 상태

같은 기준에서 전세 시세를 살펴보면
전용 84㎡ 전세는 하위 8억 원대, 일반 8억 3천만 원, 상위는 8억 중반대 수준이다.
실거래 역시 8억 중반에서 9억 원 수준의 거래가 꾸준히 확인된다.

이를 매매가와 비교하면
광교중흥아파트의 전세가율은 약 47~53% 수준으로 나타난다.

이 수치는 전세 수요가 유지되고 있다는 신호이지만,
동시에 매매가를 강하게 밀어올릴 만큼의 압력은 크지 않은 상태임을 의미한다.
즉, 과열 국면도 아니고 침체 국면도 아닌
조정 이후 안정 단계에 가까운 시장 상황으로 해석할 수 있다.

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월세 실거래로 본 임대 수요의 성격

월세 실거래를 살펴보면
광교중흥아파트는 소액 월세 중심의 수익형 단지라기보다는
고액 보증금 + 중간 수준 월세 구조가 주를 이룬다.

최근 실거래 사례를 보면
보증금 수억 원에 월세 150만~300만 원 수준의 거래가 다수 확인된다.
이는 단기 임차보다는
안정적인 거주를 원하는 고소득 임차인 수요가 중심이라는 점을 보여준다.

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관리비와 보유 부담 수준

전용 84㎡ 기준
월 평균 관리비는 약 30만 원 수준이며,
동절기에는 난방 사용 증가로 37만 원 내외까지 상승한다.

공시가격은 약 10억 원 수준으로,
보유세는 연간 약 210만 원 정도로 집계된다.
종합부동산세 과세 대상은 아니어서
초고층 대단지임에도 보유 부담은 비교적 관리 가능한 수준이다.

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광교중흥아파트가 보여주는 시장 국면

지금까지의 시세와 실거래 흐름을 종합하면,
광교중흥아파트는 다음과 같은 특징을 가진다.

• 이미 광교 신도시의 입지와 생활 인프라가 충분히 완성된 상태
• 매매가는 급등 이후 안정 구간에 진입
• 전세 수요는 유지되지만 매매를 자극할 정도의 강한 압력은 아님
• 실거주 중심의 수요 구조가 단지를 지지

즉, 광교중흥아파트는
단기 시세 차익을 노리는 단지라기보다는
안정적인 실거주와 중장기 보유에 적합한 대표 단지로 볼 수 있다.

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정리하며

광교중흥아파트는
광교 신도시의 프리미엄을 가장 직접적으로 보여주는 단지 중 하나다.
실거래와 전세가율을 함께 보면,
현재는 상승과 하락의 갈림길이 아니라
가격이 자리를 잡아가는 안정 국면에 가깝다.

부동산 초보라면
이 단지를 통해
‘전세가율은 매수 타이밍이 아니라 시장 상태를 읽는 지표’라는 점과
‘단지마다 가격 레벨이 다르다’는 구조를 이해하는 연습을 해볼 수 있다.